In gemeentelijke stukken wordt gesproken over een voorstel om de taxatieprijs 20% te verlagen als compensatie voor langdurige kosten voor onderhoud van de wegen. Dit verzoek tot compensatie is niet gehonoreerd, met een onduidelijke argumentatie van de taxateur dat deze hoge kosten aan onderhoud de taxatie prijs niet zou beïnvloeden.
Dat is een vreemde redenatie die tenminste even slecht onderbouwd is als de onderbouwing van de kosten van het onderhoud die wordt opgevoerd.
Dat die kosten niet zijn gespecificeerd duidt op slecht huiswerk door de gemeente en Oosterwold organisatie. Niet dat die kosten niet reëel zijn. Het is niet gek om voor onderhoud van de weg, onderhoud en vervanging van Helofytenfilter, onderhoud van publieke omloopbaarheidspaden per jaar 2000 euro per initiatief te rekenen. Vergelijk het met Erf pacht. Wanneer een huis is gebouwd op grond met erfpacht, zal iedere redelijke taxatie de waarde van het huis verlagen, evenals dat de hypotheekverstrekker het onderpand lager zal taxeren.

Maar er is nog iets principieel mis met deze argumentatie over compensatie van 20%. Het is namelijk helemaal geen compensatie.
Het gaat erom dat er bij de berekening van de taxatie gekeken moet worden welke posten meegeteld dienen te worden. En dat betekent dat het onderhoud van de weg, evenals alle risico’s voor bewoners en persoonlijke inzet om alle zaken geregeld te krijgen verdisconteerd moeten worden in de taxatieprijs. Verdisconteren is iets anders dan compenseren. Compenseren suggereert dat de werkelijke taxatie hoger is. Maar verdisconteren past bij een methodiek van residuele kosten. En de verwachting van een taxatie waarin alle risico’s zijn verdisconteerd, is dat de uitkomst een reële waarde is van de grond en niet een gecompenseerde waarde.

Als toelichting kunnen we ook nog de vergelijking trekken met een normale ontwikkeling bij de gemeente: De gemeente koopt grond, legt veel zand ter voorbelasting (zie foto uit Nobelhorst), moet desnoods jaren rente berekenen, moet infrastructuur aanleggen, enz. Wanneer de gemeente deze grond uiteindelijk verkoopt geldt de taxatie prijs van de eindtoestand op het moment dat de gemeente verkoopt aan de projectontwikkelaar.
Maar in Oosterwold koopt een initiatiefnemer de grond op het moment dat alle risico’s en voorinvesteringen nog gedaan moeten worden. En terwijl nog onduidelijk is hoe lang het duurt voordat het huis gebouwd is.
Dus de gemeente verdisconteerd normaal gesproken ook de kosten van risico’s en voorinvesteringen in de taxatie. Aangezien de initiatiefnemer in Oosterwold de grond koopt voordat al deze risico’s zijn afgedekt, moet niet de residuele prijs van het project in gereedheid als basis dienen maar de prijs waarin alle risico’s zijn verdisconteerd, voordat het ontwikkelproces is opgestart.
Als tegenargument van een compensatie wordt genoemd dat de grondprijs daardoor zou afwijken van de marktconforme prijs. Het verschil tussen een compensatie en verdiscontering is nu juist dat bij verdiscontering de prijs nog steeds als marktconform moet worden aangemerkt.

De toelichting van de nog steeds ontoegankelijke taxatie zegt, dat alle kosten voor het realiseren van het project zijn meegeteld en afgetrokken van de projectwaarde. Dan horen al deze kosten, investeringen en risico’s te worden verdisconteerd. En als ze niet verdisconteerd zijn, is de taxatie geen valide beoordeling.
En als nu alleen de 20% compensatie voor langdurig onderhoud van de weg is besproken, rijst het vermoeden, dat de taxateur ook alle risico’s voor de bewoners niet heeft meegeteld. Het lijkt zeer zinvol dat de gemeenteraad, desnoods via een onderzoek van de rekenkamer deze taxateur aan de tand voelt over deze methode. En wellicht ook over de opdracht die de gemeente, het college en bestuurlijk overleg Oosterwold aan deze taxateur hebben meegegeven.

Tenslotte: Er kleeft een tendentieuze, oordelende en politiek geladen associatie aan de term Compensatie: Compensatie is voor sneue types, net als automobilisten die schade lijden door een aanrijding met een ander die onverzekerd blijkt. Daarvoor richten we een fonds in. Of voor mensen die in een sociale werkplaats met Broom-6 hebben gewerkt en ziek zijn geworden. Als je een probleem niet kunt of wilt oplossen, creëer je een fondsje, en klaar-is-kees. Maar een beoordeling van de grondprijs in Oosterwold is niet een probleem rond sneue types.

Een kernvraag is: welke waarde wordt door initiatiefnemers gecreëerd in Oosterwold, en in hoeverre komt die tot uitdrukking in de taxatie van de grondprijs. Dat gaat niet over sneue types. Als je dat doet, maak je de eindtoestand van Oosterwold (in zijn nog niet bereikte ideale toestand) tot norm, en betitel je alle risico’s en bijkomende kosten van onderhoud als pech, ongeluk, om maar niet te spreken van naiviteit. Maar dat is het niet. De Oosterwold organisatie biedt kavels volgens deze regels aan en bewoners kiezen hiervoor. De taxateur moet de grondprijs berekenen vòòr overdracht op het moment dat al die risico’s en toekomstige kosten nog niet inzichtelijk zijn.

Verdisconteren dus en geen compensatie!
Ik hoop dat het voorstellen van aftrek van 20% als compensatie een onzorgvuldigheid is en niet een bewuste framing als radertje in het politieke spel dat hier ongetwijfeld gespeeld wordt. Hopen maar dat een motie van de gemeenteraad voor hertaxatie het redt, en dat we onze inspanningen, kosten en risico's kunnen verdisconteren in die nieuwe taxatie.